土地增值税计算方法（15个范本）

发布时间：2024-11-04 查看人数：79

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税计算方法范本，希望您能喜欢。

土地增值税计算方法

【第1篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第2篇】土地增值税税收筹划

房地产企业本钱组成中，税收获本仅次于地价和建安本钱，位列第三大本钱。在预征阶段，各项税负已达发卖额的8%～12%；项目完毕实行清理，则广泛高达15%～25%，一线城市会到达25%以上。怎么下降税负，而且把持相应的风险？这必须房地产企业在税收谋划上多下工夫。

房地产企业的税收谋划一般集中在地盘增值税上。地盘增值税谋划的整体思绪是，下降增值额进而下降增值率，以到达少交乃至不交地盘增值税的目标。地盘增值税的谋划办法首要有以下几种：

1、应用临界点

依照税律例定，征税人制作通俗规范室第出售，增值额未超越扣除项目金额的20%时，免征地盘增值税。从征税谋划的角度思索，企业可选择恰当的开发方案，防止因增值率稍高于起征点而形成税负的增加。

因为地盘增值税实用四级超率累进税率，当增值率超越50%、100%、200%时，就会实用更高的税率。企业可以应用地盘增值税的临界点实行谋划，防止出现实用更高一级税率的状况。

2、月入疏散

关于包括装修和相干装备的衡宇，可以思索将条约分两次签署。首先和购置者签署毛坏房发卖条约，随后和购置者签署装备安装和装修条约。通过这样处置，房地产企业仅就毛坏房发卖条约交纳地盘增值税，从而到达节税的目标。

3、选择恰当的利钱扣除办法

房地产企业存款利钱扣除的限额分为两种状况，一种是在贸易银行同类同期存款利率的程度内据实扣除，另外一种是按税律例定的房地产开发本钱的10%之内扣除。这两种扣除方法为企业实行税收谋划供给了空间，企业可依据本身实践状况，选择较高的一种实行扣除。

4、代免费用并入房价

非常多房地产开发企业在发卖开发产品时，会替代相干单元或部门收取一些价外费用，比方说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和部分当局基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规则转交给拜托单元，有的房地产企业还会因而而有节余。关于代免费用有两种处置办法，第一种是将代免费用计入房价中向购置方一并收取；第二种是在房价以外独自收取。是不是将代免费用计入房价关于计算地盘增值税的增值额不会发生影响，可是会影响房地产开发的总本钱，也就会影响实用的增值率，进而影响地盘增值税的税额。企业应用这一规则可以实行税收谋划，选择第一种处置方法。

5、增加扣除项目金额

在市场可以承受的范畴内，房地产企业可以采用恰当加至公共配套设备的投入，改良小区情况，进步装修层次，以增加扣除项目金额，从而使增值率下降。投入的本钱可以经过进步售价失掉抵偿，加至公共配套设备投入还可以进步产品的竞争力，扩展市场影响力，可谓是一举多得。要留意的是增加扣除项目金额其实不意味着虚开建安发票虚增本钱，虚开建安发票属于偷逃税款的行动。

6、费用转移、加大开发本钱

管帐轨制对房地产企业的“管理费用”、“发卖费用”和工程项目标“开发间接费用”并没有严格的界定。在实践营业中，开发项目标行政管理、技术支持、后勤保证等也没法与公司总部的营业截然离开，有些费用的列支介于时期费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目标人员尽可能列为开发项目体例，把公司本部和开发项目混杂运用的装备划归开发项目运用。这样把本应由时期费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的制作总本钱，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而下降增值额和增值率。

7、本钱核算工具谋划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以辨别核算，也能够兼并核算，两种方法所交纳的税额是不一样的，这就为企业选择核算方法供给了税收谋划的空间。一般来说，兼并核算的税收好处大一些，但也存在辨别核算更有益的状况。详细来说，对统一地址、构造类型类似的群体开发项目，假如开工、完工时间靠近，又由统一施工步队施工，可以兼并为一个本钱核算工具。对一般范围较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目标必定区域或部分，划分红本核算工具。

8、应用协作建房

依照税律例定，关于一方出地，一方出资金，单方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收地盘增值税。房地产开发企业可充沛应用该项政策，选择协作建房的方法实行项目开发。

9、应用代建房

代建房指房地产开发企业代客户实行房地产开发，开发完成后向客户收代替建月入的行动。房地产企业假如有代建房营业，其月入属于劳务月入性质，不属于地盘增值税的纳税范畴。房地产开发企业可应用代建房方法减轻税负，但条件是在开发之初就可以断定终极用户，履行定向开发。

10、与主管税局相同

在正当的条件下延后地盘增值税清理时点房地产公司可恰当与主管地税局相同，尽量延后地盘增值税清理时点，或改换税负绝对较轻的项目实行清理；关于能履行以预征代清理的项目，应主动争夺以预征代清理。

【第3篇】土地增值税汇算清缴

具体案例：企业所得税汇算清缴前缴纳的土地增值税是否可以税前扣除？

回答：可以。

根据规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。同时，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。

综上所述，缴纳的土地增值税如果是属于汇算清缴所属年度的，并且在汇算清缴结束前如果能取得汇算清缴所属年度税款的扣除凭证，则可以税前扣除。

提醒：对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过 5 年。

参考来源：《企业所得税法实施条例》、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第六条。

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【第4篇】土地增值税筹划案例

二、土地增值税的税收筹划常见具体方法

根据上述分析，土地增值税的税收筹划需要考虑的因素比较多，下面介绍几种常见的筹划方法。在介绍的同时，从根源角度做一些分析，探讨这些方法的具体适用。我们在工作实践中，可以根据具体税收政策的规定，结合每个企业实际情况进行落地。一般来说，土地增值税的筹划有以下几个常用方法。

第一种方法是控制增值率。当我们控制增值率了，土地增值税的税负就能够控制，所以我们要尽量控制增值率。增值率是收入总额减扣除项目金额再除以扣除项目金额，进一步简化，可以得到收入总额比上扣除项目金额再减1，所以真正影响的是两个因素。从而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如说通过控制房价来控制企业的收入，企业稍微降点价，控制一下收入总额。收入控制了，增值税就得到控制了。这时候可能房地产企业适用的土地增值税的税率就下降了一档，而下降一档是整整下降了总额的10%。如果当前适用的税率是50%，可能你稍微控制收入就变成了40%，这样一来房地产企业的土地增值税的税负当然就明显下降了。控制增值率的第二个策略，就在在项目的土地增值税清算之前，考虑对扣除项目金额进行增补和调整。这里用的是增补和调整的概念，主要是指以合理合法的方式进行增补和调整。本来企业真实发生了的应扣除金额，但之前没把它计算进来，现在经查补，把合理的扣除项目计算进来，那房地产企业就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能导致企业土增税的适用税率降低。还有一个办法就是调整，调整什么呢?调整企业的项目金额，成功调增扣除项目金额也极有可能使得企业的土地增值税的税负下降。这是从增值率的角度来分析的。当然，实践中是两个策略同时灵活运用的，很多时候，如果我们既能适当降低收入，又能增加扣除项目金额，那企业的增值率下降得更快，这样对增值率的控制的效果当然就更明显。

第二种方法是精装修。精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照土地成本和开发成本总和的20%作为加计扣除。也就是说，企业发生了1000万元的精装修，实际上可以扣除的金额是1200万元，所以精装修项目可以合理地降低土地增值税的税负。这一点对于房地产企业来说是很利好的消息。而且，在增值税的控制上，精装修取得的增值税进项是可以用于抵扣的进项，所以精装修是房地产企业常常用到的税收筹划重要工具。

第三个方法就是享受免税优惠。在房地产企业有一个很特别的税收优惠政策，就是普通标准住宅的增值率不超过20%可以免征土地增值税。从这个角度来看，房地产企业在开发普通标准住宅的时候可以尽量控制好增值率。适用控制增值率，表面上收入是减少了，但收入减少一些并不等于最后的税后利润少赚了，有可能因为土地增值税免了使得企业的税后利润反而增加了。这里需要特别说明的是，大家要特别注意普通标准住宅的认定标准。该标准一般有三个条件：第一个条件是容积率不低于1，如果容积率低于1，你的项目有很多别墅项目，容积率比较小，那可能就不能享受这个优惠政策了。第二个条件是高出市场价值的部分不高于20%，就是与正常的市场价格相比不高出20%的售价。如果售价比较高的话，说明项目的品质比较好，可能就是豪宅了，而不是普通标准住宅了。第三个条件就是房子的面积，不是在120平的基础上浮20%。理论上很简单，但各地在执行标准上却有偏差，计算方法在不同地方的税务机关出现了差别。有些地方认为上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方认为上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在执法标准方面有时候会出现偏差。所以有些地方就规定普通标准住宅就是不高于140平，超过的就一律认定为非普通标准住宅。还出现过这一个事件，某省一开始的政策是所有的开发房产的平均的每套面积不超过140平，就认定为普通标准住宅，这个政策还是相当宽松的。后来省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照单套面积作为认定标准，企业只要有一套超过140平，那就一律视为非普通标准住宅。这样一来就把很多已经开发项目的房地产企业给坑了，因为这些企业有些房子超过了140平标准，有些房子是90平甚至是50平，但最后统一全部按照非普通标准住宅对待，不能享受土地增值税的免税政策。

第四种方法就是开发费用的处理。房地产企业的开发费用主要是期间费用，包括利息费用、管理费用和销售费用，其中利息费用主要是指财务费用。这三大费用加起来就构成了房地产企业的开发费用，即期间费用。在房地产开发过程中，在土地增值税开发费用的认定有两种方法。第一种方法是开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%，第二种方法是开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。众所周知，如果房地产企业的开发费用认定的越多，那增值率就会越低，增值额也就越低，那最后企业需要交的土地增值税就越少，所以企业都希望开发费用认定越多越好。那究竟是第一种方法好，还是第二种方法好呢?我们看一下两种标准所需要具备的条件。第一种方法，企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据，就是必须能取得合规的凭证票据，如果不能取得这样的凭证票据，那企业是不能作为利息支出进行列支的。第二种方法中，企业不需要提供利息支出的票据，就是说企业拿不出这些利息发票、利息单据，那就统一按照企业取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%作为开发费用。分析到这里，大家可以自行算算账，两种方法的差别在哪里?其实也不复杂，就是房地产企业如果能够取得并提供的单据凭证，能够取得土地使用权支付金额加上房地产开发成本的总和的10%，那企业以第一种方法计算期间费用就划算。一般而言，在实践活动中，房地产公司能取得的合规的利息支出基本很少，因为现在国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的。所以，房地产企业一般按照第二种方法来计算，即是按照土地成本和开发成本总和的10%来认定，并计算到企业的土地增值税的扣除项目。小结一下，开发费用的核算其实基本上跟利息支出没啥实质关系，企业借多少钱一般不会实质影响扣除项目金额，土地增值税的多少基本上与企业实际发生利息费用的多少没直接法律关系。

第五种方法是土地增值税清算组合方式的选择。房地产土地增值税税收筹划的其中一个方法，就是在清算时选择不同的清算方式组合。当前税务机关认可的清算方式一般有两种。第一种叫两分法，就是普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算，就是清算过程中将产品分成两类分别进行计算土地增值税，我们称之为两分法。第二种叫三分法，是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。两分法、三分法有哪些差别呢?由于房地产公司开发存在不同业态，增值率的情况不一样，甚至还有一些成本收入倒挂的情况，在这种情况下我们建议企业尽量采用两分法，而不采用三分法。因为将非普通标准住宅、商业和其他与普通标准住宅混在一起计算的话，企业可以均衡一下增值率，均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。而采用三分法有时候不好控制增值率，因为商业卖的价格一般比较高，成本费用又不能多摊，所以商业对应的增值率比较高，这块的增值率如果超过200%的话，那对应的土地增值税所适用的税率就达到了60%，这时候企业的税负压力还是比较大的。所以通常企业尽量采用两分法。当然，大家需要注意的是，有些地方的税务机关要求企业必须使用三分法，两分法他不认可，有些地方的税务机关则由企业自行决定采用两分法还是三分法。如果企业有权决定计算方法，那企业可以自行测算一下，作个比较，然后再决定使用哪种清算方式，以达到最大的经济效益。

第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的税负造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多税负成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的税收筹划，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。

第七种方法是利用税收洼地的总包来进行操作。现在我们国内还是有很多特殊的地区，出于招商的需要，出于发展经济的需要，就给了一些优惠政策，一般称之为税收洼地。税收洼地是可以使用的，但是需要使用得比较得当，要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的epc总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。

第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则税负可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的税负会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的税负是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的税负。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。

【第5篇】个人出售商铺土地增值税税率

朋友打电话说：我有套商铺，准备出售，你帮我算算需要缴哪些税吧？

我说：没问题，你说说这套商铺的基本情况吧。准备卖多钱？成本多少？什么时候买的？坐落在市区吗？

他有些迟疑说：算税和这些还有关系？

我说：当然有关系，如果你不想说真实价格和成本，虚拟一个也行，我告诉你怎么算，你自己按照这个方法去算就可以了。

他说：别呀，有什么不能说的，我这个商铺准备卖1000万，2004年1月买的，买的时候是260万，就在市区。

我说：好，个人出售商铺，需要缴纳的税种是增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税，一个也不能少。（有些省份还会有附征的一些其他费种，在此暂不考虑）

他说：这么多啊，具体该怎么算呢？

我说：先说增值税吧！增值税是差额计税，也就是卖价-买价，然后再按照5%的征收率来计算。

应缴的增值税=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24万元。

然后根据增值税税额再计算附加的税费，因为今年出台了针对小规模纳税人“六税两费”减半征收的优惠，这三个税费都可以减半。

城市维护建设税=35.24×7%×50%=1.23万

教育费附加=35.24×3%×50%=0.53万

地方教育费附加=35.24×2%×50%=0.35万

增值税和这三项附加税费加起来一共是37.35万

他说：我属于小规模纳税人吗？我怎么听说超过500万就是一般纳税人了。

我说：因为你是自然人，不是个体工商户，即使超过500万也属于小规模纳税人。

他说：哦，那印花税怎么算呢？

我说：印花税很简单，你和买家签的合同，售价是1000万，就按1000万的万分之五，另外也有减半的优惠，缴2500元的印花税就可以了。

我接着说：上面这几个税种看着数量多，其实金额并不算大。真正有分量的税是土地增值税和个人所得税。

他问：我已经觉得肉疼了，这几个居然还不是有分量的税？土地增值税怎么算呢？

我说：你这样说，让我很有压力啊。不过你要换个思路考虑问题，你的房屋如果在偏远地区，这些年能增值这么快吗？

他说：肯定不能啊，谁不知道买房是地段为王，好的位置才能增值快啊!

我说：对，这个好位置是怎么来判定的，肯定有国家修路、建地铁，搞基础投资配套，才让这个地方变成了一个好位置，你只是买了一套商铺，其实自己没有做过多的投入，房子就从260万涨到了1000万，增值740万。这个增值额和国家一起分享，是不是也应该啊。

他说：听起来也有道理，但你还是先给我算算应该缴多少土地增值税吧？

我说：转让旧房，如果是住房，国家规定了可以免征土地增值税，但商铺并没有免税规定。

土地增值税的计算比较繁琐，大概意思是收入减去扣除项目金额，算一个增值额，增值额和扣除额比较，算一个增值率，不同的增值率对应的税率是不一样的。我给你一个税率表你先看看。

这里面扣除额的确定是关键，确定扣除项目的金额，包括四项：一是房屋及建筑物的评估价格、二是取得土地使用权所支付的地价款，三是按国家统一规定交纳的有关费用，四是转让环节缴纳的税金合计作为扣除项目金额。

他说：你说得这太繁琐了，我不想了解，你就直接给我算吧

我说：你的房屋应该先去评估，评估出一个价值，也就是房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。

他说：我卖房还需要评估啊，太麻烦了，不评估可以吗？

我说：不评估还有第二种办法，有购房发票吗？

他得意地说：有，我保存得好着呢，比曹金云的学费发票还保存得好。

我说：那好，如果有发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

他说：那我算算啊，从2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5个月。

我说：对，260万的购房成本，15年每年加计5%，一共加计75%，也就是说购房成本给你算455万。另外你如果有当年购房的契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

他说：这个好像找不到了。

我说：如果找不到，那就是发票加计算出的成本，和相关的税费了，具体计算过程看一下这张表。这里注意，收入是不含税收入，也就是原先的1000万减去算出来的35.24万元的增值税。

他说：185万？这么多啊？那如果发票找不到了，税务机关会怎么算税呢？

我说：如果真找不到，那就是核定征收了，具体核定征收的比例，需要看各地税务机关的规定，你最好问问当地主管税务机关。

他说：哦，那我明白了，最后一个，个人所得税该怎么计算？

我说：个人所得税按“财产转让所得”征税，税率是20%。给你个公式：

应纳税额=应纳税所得额×税率=(收入总额-财产原值-合理费用)×20%

他问：财产原值是我买商铺的260万，还是你刚才每年加计5%算出来的455万？

我说：是260万，每年加计5%，那是针对土地增值税计算的一个特殊规定，不是所有税种都这么计算的。

他说：噢，那你算算我的个人所得税是多少？

我说：按照公式计算，应纳税额=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大数是103万

他说：个税没有优惠政策吗？

我说：没有啊。

他说：这税加起来有300多万啊！这也太贵了！

我说：要么你评估一下房产，看看评估下来，土增税能不能少一些。另外你看看当地核定征收率是不是低一些。其他税种是没有什么考虑的空间了。

他说：那好吧，我试试。

【第6篇】土地增值税征税范围

不可小觑的土地增值税

什么是土地增值税

现行阶段土地增值税的法律体系

以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。

（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。

根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。

何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。

房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税

依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。

房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。

（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。

（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：

从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。

从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。

x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

【第7篇】土地增值税应税收入含税吗

一、政策依据

（一）财税[2016]43号

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（二）国家税务总局公告2023年第70号

1、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税；

2、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额

二、最直观理解应该是不正确的

土地增税应税收入=收入/（1+9%）=全部价款和价外费用/（1+9%）

这可能是许多人最直观的理解，只是这种理解是不正确的。

三、增值税销项税额怎么计算

70号文规定：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额

（一）增值税销项税额=不含税销售额×9%

（二）房地产开发企业不含税销售额的特殊规定

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

政策依据：国家税务总局公告2023年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

四、结论

土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%

=全部价款和价外费用/(1＋9%)+（当期允许扣除的土地价款×9%）/(1＋9%)

=（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）/（1＋9%）

即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

五、广州明确发文规定

（一）《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）

（二）土地增值税清算收入按“（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）/（1＋9%）”确认。

六、关于土地价款

（一）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

（二）指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。

（三）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

（四）包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（五）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

（六）纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【第8篇】土地增值税的税收规划

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。

【第9篇】土地增值税清算通知书

(一)

(2023年考题改编)a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因经营需要搬迁将原厂房出售，相关资料如下:

(1)该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

(2)转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计算缴纳增值税。

(3)转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房4成新。

要求:根据上述资料，请回答下列问题。

1.该机械厂转让厂房应缴纳增值税(d)万元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般纳税人转让不动产：

1.一般计税下：

（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%

预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%

（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+9%)×9%-预缴-允许扣除的进项税

2.简易计税下：

（1）预缴税款（取得）=（含税全价-原价）÷(1+5%)×5%

预缴税款（自建）=含税全价÷(1+5%)×5%

（2）申报：应纳税额=含税全价÷(1+5%)×5%-预缴

2.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为(a)万元。(不考虑印花税、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除项目金额为(c)万元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.该机械厂转让厂房应缴纳土地增值税(c)万元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值额=3100-73.33-1527.33=1499.34万元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值税=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37万元

(三)

位于某县城乙企业(增值税一般纳税人)，2023年9月1日购置一座仓库，购置时取得的发票注明价款500万元。2023年7月1日转让该仓库，签订的产权转移书据载明含税金额1600万元，乙企业选择按照简易方法缴纳增值税。经相关机构评估，该仓库的重置成本价为800万元，成新率为80%。

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.乙企业计征土地增值税时应确认收入(c)万元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地产企业转让营改增以前取得不动产

1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%

2.申报：应纳税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴税款

2.乙企业计征土地增值税时准予扣除的转让环节有关的税费合计为(d)万元。(当地有关部门规定准予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(a)万元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企业转让仓库应缴纳土地增值税()万元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知识链接】转让旧房

仅适用于旧房（存量房地产）转让的情形。纳税人转让旧房，允许扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额（“项目1”）（如有）、与转让房地产有关的税金（“项目4”）、以及旧房及建筑物的评估价格（“项目6”）。其中：

（1）“项目1”：未支付地价款，或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

（2）“项目6”旧房及建筑物的评估价格：

（3）“项目4”：转让存量房地产时，凡不能取得评估价格时，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

(四)

(2023年考题改编)甲市某公司为增值税一般纳税人，主要从事旅居业务。

2023年5月主要经营业务如下:

(1)整体出售一幢位于乙市的酒店式公寓楼，含税总价款为16500万元。该公寓楼总建筑面积5000平方米，本月无其他经营收入。

(2)该公司转让时无法取得该酒店式公寓楼评估价格，扣除项目金额按照发票所载金额确定(暂不考虑印花税)。

(3)该公寓楼于2023年7月购进用于经营，取得的增值税专用发票上注明金额11000万元，税额1210万元，价税合计12210万元;在办理产权过户时，缴纳契税330万元，取得契税完税凭证;转让前累计发生贷款利息支出1058.75万元、装修支出1000万元。

(4)本月租入甲市一幢楼房，按合同约定支付本月含税租金合计10万元，取得增值税专用发票，出租方按一般计税方法计算增值税。该租入楼房50%用于企业经营，50%用于职工宿舍。

(5)本月月初增值税留抵税额为1100万元。

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.该公司转让酒店式公寓楼应在乙市预缴增值税()万元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地产企业转让营改增以后取得的不动产

1.预缴税款=（含税总价-原价）÷（1+5%）×5%

2.申报：应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴税款

2.2021 年 5 月该公司在甲市实际缴纳增值税(d)万元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.该公司在计算土地增值税时，按发票所载金额计算扣除的金额为(b)万元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。每满12个月计1年，超过1年未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。本题中，2023年7月购人，2023年5月转让，视为3年。可扣除的金额=11000×(1+3×5%)=12650(万元)。

4. 关于该公司转让酒店式公寓楼，下列说法不正确的是(d)。

a.如果税务部门发现该公司申报的计税价格明显低于同类房地产评估价格且无正当理由的，该公司应按同类房地产的评估价格作为房地产的转让收入计算土地增值税

b.购买公寓楼时支付的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”项目予以扣除

c.购买公寓楼的贷款利息支出不得作为扣除项目扣除

d.该公司在公寓楼转让前发生的装修支出可以作为扣除项目予以扣除

【答案】d

解析:选项d:没有相关扣除规定。转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

(六)

(2023年考题改编)2023年1月15日，某房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的w项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2023年4月通过全部工程质量验收。

2023年5月该公司开始销售w项目，截至清算前，可售建筑面积中已出售15000.80平方米。取得含税销售收入50000万元。该公司对w项目选择简易计税方法计算缴纳增值税。

经审核，w项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元;管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。

(其他相关资料:w项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。w项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考虑印花税) 要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.w项目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的全部金额×(已开发土地面积÷全部土地面积)×(已售房建筑面积÷全部房建筑面积)

2.清算比例=已转让房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%

2.w目时许扣除的与转让房地产有关的税金(a)万元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.许扣除房地产开发费用金额(a)万元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w项目清算时允许扣除项目金额合计(c)万元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w项目清算后应补缴土地增值税(b)万元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值额=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46万元

6.关于w项目清算，下列说法正确的有(cad)。

a.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

b.对该项目的清算进行审核鉴证的税务中介机构只能由主管税务机关指定

c.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续

d.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》

e.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容

(七)

位于市区的某房地产开发企业2023年建造写字楼，发生的相关业务如下:

(1)按照国家有关规定缴纳土地出让金1700万元，按国家统一规定缴纳有关费用72.04万元。

(2)写字楼开发成本3000万元。

(3)写字开发费用中的利息支出为500万元(能够提供金融机构证明并按项目分摊)。

(4)10月写字楼竣工验收，总建筑面积10000平方米，将总建筑面积的90%销售，签订销售合同，取得不含增值税销售收入9500万元;并进行了土地增值税的清算，缴纳与转让房地产相关税金107.35万元(不含印花税、增值税)。

(5)12月将剩余10%的建筑面积打包销售，取得不含增值税收入900万元，

(其他相关资料:该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)

要求:根据上述资料，回答下列问题。

1.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的税金为(a)万元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的开发费用为(c)万元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.该企业10 月份土地增值税清算时的扣除项目金额合计为(d)万元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.该企业10月份清算应纳的土地增值税为()万元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值额=9500-5925.89

5.该企业打包销售房产的单位建筑面积的成本费用为(a)万元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

6.该企业12月打包销售房产应纳的土地增值税为(d)万元。

a.51

b.78

c.63

d.72

该企业12月打包销售房产的扣除项目金额=0.66×1000=660万元

增值额=900-600=240万元，增值率=240÷660=36.36%，适用30%税率

该企业12月打包销售房产应纳的土增税=240×30%=72万

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

【第10篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第11篇】土地增值税税率

作为一名合格的会计人，怎么可以不知道增值税税率表呢，这个是和自己的日常工作息息相关，必须要记住或者是了解的。

那么，今天之了君就给大家带来，2023年最新增值税税率表来了，赶快收藏！

一般纳税人2023年最新增值税税率

给大家参考下2023年最新增值税税率表：

适用13%税率：

销售及进口货物（适用于9%的货物除外）

销售劳务

有形动产租赁服务

适用9%税率

农产品（含粮食）、食用盐、食用植物油；自来水、暖气、石油液化气、天然气、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品；农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，以及国务院规定的其他货物

不动产租赁服务

销售不动产

建筑服务

转让土地使用权

邮政服务

基础电信服务

适用6%税率

现代服务业

销售无形资产（商标、技术、著作权等）

增值电信服务

金融服务

生活服务（教育医疗、文化体育、旅游娱乐服务等）

0%税率

1、出口货物等特殊业务（国务院另有规定的除外）。

2、境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产；

3、销售货物、劳务,提供的跨境应税行为,符合免税条件的，免税；

4、销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税；

5、境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税.放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。

一般纳税人购进农产品进项税额扣除率

购进农产品原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%

10%

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%扣除率计算进项税额。

以上就是之了君给大家分享的一般纳税人2023年最新增值税税率表，有需要的朋友赶快收藏。同时要注意，还有一些一般纳税人适用于简易计税的，之了君这里就不一一展示了。

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【第12篇】土地增值税清算管理规程

国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告

国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号

全文有效

2021.9.3

为了加强房地产开发项目土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作流程，国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》，现予以发布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

国家税务总局海南省税务局

2023年9月3日

国家税务总局海南省税务局

土地增值税清算工作规程

第一章总则

第一条为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本规程。

第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税的征收管理。

第三条纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。

第四条税务机关应当依法加强项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理。

第二章项目管理

第五条土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

第六条纳税人办理土地增值税项目报告手续时，应填报《土地增值税项目信息报告表》，报告项目应与清算单位保持一致。

第七条纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条同一房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在预征时应分别适用预征率，计算缴纳土地增值税;在清算及尾盘销售时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第九条清算项目的容积率按以下顺序确定：

(一)按建设工程规划许可证上标明的容积率确认;

(二)按建设用地规划许可证上标明的容积率确认;

(三)按土地出让合同上标明的容积率确认;

(四)按其他合理的方式确认。

第三章预缴申报管理

第十条房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产取得销售收入先按预征率申报缴纳税款，办理清算后再多退少补。

房地产销售收入含预售收入。

第十一条纳税人在收讫销售收入款项或取得索取销售收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款。

第十二条纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第四章清算申报及受理

第十三条符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十四条符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已销售(包括视同销售)的房地产建筑面积占清算项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

第十五条本规程第十三条和第十四条所称“竣工”和“竣工验收”，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

(二)开发产品已开始交付购买方;

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第十六条符合本规程第十三条规定的房地产开发项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

符合本规程第十四条规定的房地产开发项目，主管税务机关要求纳税人进行清算的，应当通知纳税人，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

第十七条纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依法计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

第十九条主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在10日内进行审查。对符合清算条件且报送的清算资料完备的，予以受理;对符合清算条件但报送的清算资料不全的，应当要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤回。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当对纳税人予以书面告知。

第五章清算管理

第二十条主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内(不包括纳税人反馈意见时间)完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,经主管税务机关的负责人批准，可以适当延期，但延期不得超过60日。

第二十一条主管税务机关在完成初审工作后，向纳税人反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见及补充资料。

主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第二十二条清算审核应补缴的土地增值税，主管税务机关确定的补缴税款期限不得超过90日。

纳税人多缴的土地增值税税款，税务机关应当自清算审核结论送达之日起90日内办理退还手续。

第二十三条主管税务机关受理清算后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。

第六章核定征收

第二十四条纳税人有下列情形之一的，按核定征收方式对房地产开发项目进行清算：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续或经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十五条对符合核定征收的房地产开发项目，主管税务机关逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应缴纳的土地增值税。

(一)销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

(二)扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人报送的资料，政府土地管理部门提供的土地价款或同期同类基准地价，确定土地价款。

2.房地产开发成本按照当地工程造价参考指标核定。

3.房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)x10%。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

(三)根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴纳的土地增值税。

核定征收的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%。

第二十六条对符合核定征收条件的纳税人，主管税务机关应当通知其予以核定。清算审核完成后，主管税务机关向纳税人送达核定税款结论。

第七章后续管理

第二十七条土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积，加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

第二十八条纳税人在清算期间转让房地产的，纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。

在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

第八章法律责任

第二十九条纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、办理土地增值税清算申报的，由主管税务机关责令限期改正，并按照《征管法》及其实施细则等规定进行处罚。

主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷税的，应当移交稽查部门处理。

第三十条纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核应补缴税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《征管法》第三十二条规定，从缴纳税款期限届满的次日起，按日加收滞纳金。

第三十一条主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人存在少缴税款的，按照《征管法》及其实施细则有关规定处理。

第九章附则

第三十二条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十三条本规程所称的“主管税务机关”是指管辖房地产开发项目的区税务局、税务分局、税务所，所称的“日”是指自然日，所称的“以上”含本数。

第三十四条本规程由国家税务总局海南省税务局解释，本规程未尽事项，按相关规定处理。

第三十五条本规程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本规程处理。《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告》(海南省地方税务局2023年第2号)、《海南省地方税务局关于土地增值税纳税人纳税义务的公告》(海南省地方税务局2023年第2号)、《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)、《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局2023年第8号)和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》(琼税发〔2019〕8号)同时废止。

关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的解读

来源：国家税务总局海南省税务局发布日期：2021-09-15

一、制定目的

为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定并发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(以下简称《规程》)。

二、主要内容

(一)土地增值税清算单位如何确定?

《规程》第五条明确土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目登记的名称应以《建设工程规划许可证》的项目名称为准。

(二)《规程》第九条为何要明确容积率的确定顺序?

《规程》第八条明确房地产项目区分普通住宅、非普通住宅和其他类型，在预征、清算及尾盘销售时分别计算缴纳土地增值税。我省区分普通住宅、非普通住宅根据容积率和建筑面积进行确认，为统一执行口径，明确清算项目容积率的确定顺序。

(三)《规程》第十四条第(一)项“或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和本条第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间在具体工作中该如何掌握?

“剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间。

(四)《规程》第十六条明确了清算申报的期限，为何没有明确清算申报税款的缴纳期限?

纳税人应在规定的期限内向主管税务机关提交清算资料，办理清算手续。经主管税务机关审核确定应缴纳土地增值税后在税务征收系统进行纳税申报，办理补退土地增值税税款的相关手续。

(五)如何理解《规程》第十七条关于清算收入和扣除项目金额的截止时间?

清算申报是纳税人的责任，为还责于纳税人，因此规定纳税人在办理清算申报手续时，以清算申报当日确定收入和扣除项目金额的截止时间，有利于明晰征纳责任，减少争议。

对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的。就清算收入的归集来说是指纳税人在截止时间已实现销售的房地产的全部销售收入，不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人在截止时间整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集后，再按规定的分摊方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

(七)《规程》第二十六条明确了核定程序，为何没有明确税务机关审核的期限及核定清算税款的缴纳期限?

《规程》第二十条和第二十二条已明确税务机关审核的期限及清算税款的补退期限，不再重复表述。

三、《规程》施行时间

《规程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本《规程》处理。

【第13篇】二手房土地增值税计算

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。

这个五大块存量房中，前两种属于新房销售（即开发商销售开发产品），后三类属于二手房（即旧房）销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。

政策依据：

一）财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

二）财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

三）财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：

一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2、房屋的评估价格：

评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率

房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3、与转让有关的税金：

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

4、评估费。

因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

案例：

2023年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元（不含增值税）该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？

解析扣除项目为：

（1）取得上地使用权支付的金额2200万元

（2）评估价格5000*70%＝3500万元

（3）转让有关的税金444万元

（4）评估费0万元

扣除项目合计：2200+3500+444+0＝6144（万元）

二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。

1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价（1+5%x年数）

友情提示（1）发票所载金额

营业税发票：发票所裁金额；

增值税普通发票：价税合计金额;

增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

友情提示（2）发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]

购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。

例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年；25个月为2年。

2、与转让有关的税金。

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

案例：

2023年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票（营业税发票）所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2023年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？

解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。2023年10月至2023年12月共计11年2个月，按11年计算。

发票所载金额及加计金额为：1500x（1+11x5%）＝2325（万元）

转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100＝145

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145＝2470（万元）

三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。

《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

作者：李艳中道财税

【第14篇】二手房土地增值税

1.对于应进行清算的项目，须在满足清算条件之日起90日内办理清算手续

2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土增。

3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报

工业企业2023年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（考虑地方教育费附加）其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60％；增值税选择简易计税。

县城城建税5%

印花税0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花税：12000*0.0005=6

增值税：12000*0.05=600

600*（5%+3%+2%）=60 城建教育费附加等

合计：4800+3000+6+600 =7866

增值额：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

应缴纳的土地增值税：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2023年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2023年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目2023年开工建设，2023年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万，利息支出800万，利息支出中包括罚息100万；开发费用3400万元。（3）2023年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。

市区城建税7%

契税3%

15000*0.03=450 契税

增值税预缴

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7%+3%+2%）=171.74 预缴的城建教育费附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地产一般可差额纳税

52000-3178.9=48821.1 销售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

费：（800-100)*0.9=630+（13905+6480）*0.05=1649.25